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办案心得

想以低价拍卖房产避税,这次德发栽了!---最高院税务行政诉讼第一案解读

2018-09-27

近期,坊间都在沸沸扬扬的讨论德发案件。


Flag(福来阁)律师也忍不住要上来说两句了。


案  情

广州的德发公司采取公开拍卖的方式,出售自有车库、商铺、写字楼等一批物业。德发公司对该批物业估值达5.3亿,拍卖底价居然订为1.3亿,并设置了高达6800万港币的竞拍保证金。最终只有一个公司参加竞拍,结果底价成交。德发公司按照拍卖成交价1.3亿元作为计税依据,缴纳了营业税690多万元,并取得了完税凭证。


广州地税稽查局在检查德发纳税情况时,发现德发存在少缴税款的情况,于是展开调查。税务机关发现,德发公司拍卖的物业成交价格,与周边房产的交易行情相比,价格相差一半以上,拍卖价格严重偏低!税务机关遂对德发公司拍卖的物业价值重新核定,估值为3.1亿元,并以此标准为计税依据,作出处理决定,要求德发公司补缴营业税867万多元及滞纳金和罚款。


德发公司不服提起行政复议,复议机关维持了税务机关的处理决定。德发公司不服,又提起行政诉讼,一审、二审均败诉。德发公司又向广东省高院申请再审,也被驳回。极具小强精神的德发公司放手一搏,向最高院申请再审。


这起马拉松式的诉讼,从2004年至今,历时13年,从广州打向北京,终于等到了最高院尘埃落地的判决!


其实,双方一直争论不休的焦点问题是:房产经拍卖形成的拍卖成交价格作为计税依据,税务机关能否根据税收征管法第35条的规定,以计税依据价格明显偏低且无正当理由为由,重新核定应纳税额并补征税款及加收滞纳金?


最高院用2句话,搞定了这个恩怨!



税务机关基于国家税收利益的考虑,不以拍卖价格作为计税依据,另行核定应纳税额的,可以!人民法院一般应尊重税务机关基于法定调查程序作出的专业认定,除非这种认定明显不合理或滥用职权。


“信税局,得永生!”

税务机关、一审二审法院忙活半天,一直在纠结各种问题,稽查局的主体问题,一人竞拍行为是否违反拍卖法,德发公司是否逃税,底价成交的拍卖价格为计税依据是否合法,拍卖人和竞拍人曾经是夫妻关系对拍卖的影响,竞拍方如何知道低价的等等问题之时,最高院却风轻云淡地用两句话,化解了这一切。


让我们欣赏一下最高院的判词吧!


通过拍卖销售的方式,更能客观反映商品的价格,未经法定机构依法认定拍卖无效,税务机关原则上应当以拍卖价格作为计税依据。

但拍卖行为的效力受民事法律规范调整,而税务机关核定应纳税款,受行政法律规范调整。拍卖行为有效,并不意味着税务机关不能行使应纳税额的核定权。另行核定应纳税额也并非否定拍卖行为的有效性。税务机关基于国家税收利益的考虑,也可以不以拍卖价格作为计税依据,另行核定应纳税额。


真 绕 !


言下之意,即便你的低价拍卖行为有效,税务机关一样可以行使重新核定应纳税额的权力!


这样,德发公司想通过低价拍卖的方式避税,彻底栽了!


看到这儿,场景是否有点熟悉?


对了,让我们自然联想到的就是二手房交易。税局对“阴阳合同”计税价格的认定,与本案的处理手法如出一辙。


在二手房交易时,买卖合同双方为了避税,常常会签订两份合同。一份合同上的价格是真实交易价格,而另外一份合同则写低价,用低价合同去房管局过户,少交契税。


税局才不傻呢!如果发现交易价格过低,就会拿出该地段历年成交价作为评估价,与双方提交的低价做个对比,哪个价格高按哪个价格征税!


德发通过拍卖方式避税未能得逞的原因,不过就是这个原理的翻版!


最高院在本案中旗帜鲜明地亮剑,拍卖交易中出现的价格明显偏低,又无正当理由的,税务机关有权核定其应纳税额,实属无奈!


在“报低价”恶习泛滥的今天,各种损害市场交易的公开、公平原则,损害国家权益,影响税务部门对市场交易真实性了解和判断,可能造成税收漏洞的行为,防不胜防。正是这样的背景,催生了这份判决!


Flag(福来阁)律师提醒大家,诚信纳税,是每个公民应尽的义务。如果想用拍卖的方式避税的,就要考虑可能存在被调高计税价格的风险。孰轻孰重,还需请大家自行计算成本,谨慎衡量啦。


本文作者宋静律师,图文版权均归作者所有,Flag福来阁律师团队荣誉制作出品。任意转载等侵权行为将被依法追究法律责任。

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